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想跟銀行借錢-幫助你如何向銀行貸款40萬


觀察中國的專家們開始估算,一旦該國熾熱的房地產市場轉向,銀行面臨的影響會有多大。

星展唯高達香港測算,若房價下跌 30%,便有可能導致銀行貸款總額的 4%,也就是 4.1 萬億元人民幣(6150 億美元)變成不良貸款。德國商業銀行則表示,這種幅度的下跌可能引發 4 萬億元人民幣的債務違約。太平洋投資管理公新北市民間代書借貸司(Pimco)預計,鑒於來自房地產行業的風險,不良貸款率未來幾年將由目前的 1.75% 最高達到 6%。

雖然在這種情形下,銀行業的損失與 2008 年金融危機後美國高達 1.3 萬億美元的損失仍相形見絀,但 經濟學家們越來越多地預期會出現對銀行系統的救助,從而可能動搖股市,並推高政府的借貸成本。中國央行研究局首席經濟學家馬駿早些時候接受《第一財經》專訪時稱,在房地產領域當中還是需要采取很多措施抑制泡沫過度的成長。深圳的房價在一年裡大漲了 60%。

「近年來中國住宅新北市民間代書借貸價格的上漲,尤其是今年,令人感到擔憂,」Pimco 常駐新加坡的新興市場基金經理 Roland Mieth 表示,「這種同比 30% 甚至更大的漲幅通常預示一種泡沫現象。」

德意志銀行在 9 月 28 日的報告中寫道,房地產可能會在 2018 年面臨嚴厲的調整,因為泡沫正在蔓延到更多的城市。而高盛集團 10 月 4 日發布報告稱:在房價「暴漲」之後,局面變得越來越脆弱。雖然房價大幅下跌並不是星展唯高達的基本情形假定,但如果放貸速度保持下去,風險將上升。

星展唯高達分析師陳姝瑾表示,房地產行業是中國銀行體系面臨的新北市民間代書借貸最大隱憂。如果房價下降很多,首先會影響房地產開發商貸款的質量,因為他們槓桿度最高;其次將影響按揭貸款。

據陳姝瑾估計,7% 的貸款流新北市民間代書借貸向了開發商,20% 則是住房按揭。彭博匯總的數據顯示,144 家上市房地產商債務總額中值相較利息、稅項、折舊及攤銷前盈利的比率由五年前的 4.9 倍躍升至 8.1 倍。

居民負債相對健康

儘管截至去年底,中國居民債務占國家經濟產出的比重從 2010 年的 28%躍升至創紀錄的 40.5%,但仍低於美國的 80%,南韓的 85%和日本的 66%。高盛報告稱,並不太擔心中國爆發「止贖危機」,因為購房者需要付出 20%到 30%的貸款首付,並且銀行對於房產擁有追索權。

太平洋投資管理公司的 Mieth 表示,相比 2008 年前的美國,中國新北市民間代書借貸房地產市場的槓桿和貸款複雜程度的有毒性要小很多,因為衍生產品相對缺乏。

違約的增加使得銀行不愿意借錢給企業,中國的按揭貸款餘額則在上半年勁增 31%,比總體貸款增幅高出三倍。向居民發放的貸款占 8 月份總體新增貸款的比重飆升至 71%,大大高於 1 月份時的 24%。

穆迪駐香港高級副總裁郭書岑表示,中國的銀行都非常積極地發放按揭貸款, 鑒於房價處於泡沫水平,這些貸款變得風險更大。

惠譽估計,中國銀行業對於房地產行業的風險敞口,包括表外項目貸款和利用房地產抵押的企業貸款,可能高達信貸總額的 60%。

惠譽駐香港的分析師 Grace Wu 表示,房價在壓力下一般會迅速下跌,當這種情況發生時,通常只有很少的成交,從而導致銀行很難收回如土地和房產之類抵押物的價值。景氣歹,有中小企業借錢被銀行刁難,經濟部一狀告到金管會,金管會緊急撤查後,下令禁止銀行開出不合理的授信條件,像是「先買保單才考慮借錢」或趁機要求企業老闆「把房貸轉過來」。
銀行喊冤:壞帳多
據金管會7月底統計,全體國銀對中小企業放款達5.5兆元,佔整體企業放款比率58%,等於銀行每100元企業放款中,有超過一半都是放款給中小企業。
但從2014年來,中小企業逾放比卻一路攀升,到今年7月底達0.49%,創1年半新高。中小企業壞帳率升高,銀行怕怕,只得「想方設法」增加保障,卻引發企業戶不滿。
據了解,部分中小企業主透過立委,向經濟部投訴,表示向銀行借錢時,銀行要求企業戶的借款金額,須一定比率回存到借戶的相關帳戶中,且不得動用(俗稱貸款回存),甚至是其他不合理授信條件。
據經濟部調查,近2年來,中小企業戶被銀行刁難最多的,是被要求得徵提授信金額一定成數的活存或定存,做加強擔保,高達2.8萬多件,「貸款回存」也有427件。
企業戶也向經濟部投訴,銀行還要求企業申請新增貸款時,得將企業負責人在其他銀行的房貸轉貸、甚至得買銀行推薦的保單、或金融商品,才准核貸。
金管會禁貸款回存
銀行端喊冤:「過去2年,中小企業壞帳率一路攀升,主因是不少企業主愛玩TRF(目標可贖回遠期契約)、欠了一屁股賭債、拖累本業,銀行只能加強擔保,至於希望企業戶房貸轉貸、或是搭買商品,都是為了增加客戶整體貢獻度。」
金管會官員則說,銀行要求企業戶的借款金額、得一定比率回存到借戶相關帳戶,還不得動用,這類的「貸款回存」將會讓銀行存、放款虛增,恐已觸法。
金管會發函各銀行,禁止貸款回存、也不得要求企業戶,得搭買保單,或企業負責人須將他行房貸轉貸等,作為貸款准駁要件。

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